Um imóvel pode estar ocupado, ter endereço, receber cobrança de IPTU e ser negociado há muitos anos sem estar completamente regularizado. Essa situação aparece com frequência em imóveis transferidos apenas por contrato particular, propriedades herdadas informalmente e casas ampliadas sem atualização dos documentos.
Entretanto, imóvel sem escritura e construção sem averbação representam problemas diferentes. Entender essa diferença é importante antes de comprar, vender ou solicitar um financiamento.
O que significa imóvel sem escritura?
Quando alguém diz que um imóvel “não tem escritura”, isso pode indicar situações distintas.
Pode existir apenas um contrato particular de compra e venda, um recibo, uma promessa de compra ou algum documento de posse. Também pode haver uma escritura antiga que nunca foi registrada ou uma sequência de negociações que não chegou ao Cartório de Registro de Imóveis.
O ponto decisivo é verificar quem aparece como proprietário na matrícula.
De acordo com o Código Civil, a propriedade imobiliária é transferida entre pessoas por meio do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto o novo título não é registrado, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante terceiros.
Portanto, pagar pelo imóvel, receber as chaves e morar no local não significa necessariamente que a propriedade esteja registrada em nome do comprador.
Contrato particular substitui a escritura?
Nem sempre.
O contrato particular pode demonstrar a negociação, o preço e as obrigações assumidas pelas partes. Porém, ele não substitui automaticamente a escritura pública nem o registro.
A escritura pública é normalmente exigida para negócios imobiliários acima do limite previsto pelo Código Civil, salvo quando uma lei admite outro instrumento. Em determinados financiamentos, por exemplo, o contrato emitido pela instituição financeira pode possuir força de escritura pública.
Mesmo quando a escritura não é exigida, o título adequado ainda precisa ser levado a registro para produzir a transferência da propriedade.
Quais são os riscos de comprar sem regularização?
A ausência de registro pode provocar dificuldades como:
- Impossibilidade de comprovar plenamente a propriedade;
- Recusa do imóvel em operações de financiamento;
- Problemas para vender ou oferecer o bem como garantia;
- Conflitos com herdeiros do proprietário registrado;
- Risco de nova venda para outra pessoa;
- Dificuldade para realizar inventário;
- Necessidade de regularização administrativa ou judicial;
- Exposição a dívidas e processos envolvendo o proprietário que consta na matrícula.
Quanto mais antigas forem as negociações informais, maior poderá ser a dificuldade para localizar vendedores, herdeiros, contratos e comprovantes de pagamento.
E quando a construção não está averbada?
Nesse caso, o terreno pode estar regularmente registrado, mas a edificação existente não aparece corretamente na matrícula.
É comum encontrar uma matrícula descrevendo apenas o terreno, embora no local exista uma casa. Também pode ocorrer de a matrícula informar uma construção menor porque foram acrescentados quartos, garagem, área de lazer ou um novo pavimento sem a correspondente averbação.
A averbação atualiza a matrícula para registrar alterações ocorridas no imóvel, incluindo construção, ampliação ou demolição.
Quais problemas a falta de averbação pode causar?
A divergência entre a realidade e os documentos pode dificultar:
- A aprovação do financiamento imobiliário;
- A avaliação realizada pela instituição financeira;
- A contratação de seguro;
- A venda futura;
- A divisão do patrimônio em inventário;
- A regularização fiscal e municipal;
- A instituição de condomínio ou individualização de unidades;
- A obtenção de documentos relacionados ao imóvel.
Em um financiamento, o banco poderá considerar somente a área devidamente regularizada ou exigir que a documentação seja corrigida antes de aprovar a operação.
IPTU comprova a propriedade?
Não.
O cadastro municipal e o pagamento do IPTU possuem importância fiscal, mas não substituem a matrícula nem o registro da propriedade.
O nome de uma pessoa no carnê do IPTU pode indicar quem está cadastrado como responsável pelo tributo. Isso não significa necessariamente que ela seja a proprietária registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Da mesma forma, contas de água e energia ajudam a demonstrar ocupação ou vínculo com o endereço, mas não transferem a propriedade.
Todo imóvel irregular pode ser regularizado?
Muitos imóveis podem ser regularizados, mas não existe uma única solução aplicável a todos.
A providência adequada pode envolver:
- Localização de documentos antigos;
- Lavratura e registro de escritura;
- Inventário;
- Adjudicação compulsória;
- Usucapião;
- Regularização fundiária;
- Aprovação municipal da construção;
- Emissão de documentos técnicos;
- Atualização do cadastro;
- Averbação da edificação na matrícula.
A possibilidade, o custo e o prazo dependem da origem da pendência, das regras municipais, da situação registral e das pessoas envolvidas.
Comprar barato nem sempre significa fazer um bom negócio
Imóveis irregulares podem ser anunciados por valores atrativos. Entretanto, o desconto precisa ser comparado aos custos, riscos e dificuldades da regularização.
O comprador deve saber exatamente qual direito está adquirindo. Comprar a propriedade registrada é diferente de adquirir apenas direitos contratuais ou possessórios.
Antes de entregar sinal ou assumir pagamentos, é fundamental compreender a situação documental e verificar se a regularização prometida é realmente possível.
A falta de escritura ou de averbação não transforma automaticamente o imóvel em um negócio inviável. O risco está em comprar sem saber a extensão do problema e sem prever uma solução segura.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual de um profissional habilitado. Em caso de dúvida, fale com a equipe de redação da Revista CRED Imob. Estamos sempre à disposição para ajudar você a encontrar a orientação adequada.
Fontes
- Código Civil — Lei nº 10.406/2002
- Lei de Registros Públicos — Lei nº 6.015/1973
- Serviços oficiais do Registro de Imóveis do Brasil
Conteúdo pesquisado
e revisado por:
Felipe Mendes
Corretor de Imóveis
CRECI 26930f
