Comprou um imóvel e descobriu dívidas ou irregularidades: quem é responsável?
Receber as chaves deveria representar o encerramento tranquilo da compra. Porém, alguns compradores descobrem somente depois da negociação que o imóvel possui dívidas de condomínio, IPTU atrasado, construção irregular ou defeitos que não foram informados.
Nessa situação, a responsabilidade não pode ser definida apenas pela frase “a dívida é do antigo dono”. Algumas obrigações estão ligadas ao próprio imóvel e podem atingir o novo proprietário.
Dívidas de condomínio podem alcançar o comprador
O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos condominiais do antigo proprietário, incluindo multas e juros.
Isso significa que o condomínio pode cobrar a dívida do atual dono da unidade, mesmo quando os valores foram gerados antes da compra. Posteriormente, o comprador poderá tentar cobrar o prejuízo do vendedor, conforme o contrato e as circunstâncias da negociação.
Antes da compra, é fundamental solicitar uma declaração atualizada de quitação condominial diretamente à administração do condomínio.
IPTU atrasado também exige atenção
Os débitos de IPTU estão relacionados ao imóvel e podem acompanhar a propriedade. Por isso, não basta confiar em carnês apresentados pelo vendedor ou em uma declaração verbal de que está tudo pago.
A situação deve ser consultada junto ao município. Também é importante verificar a existência de parcelamentos, inscrições em dívida ativa ou processos de cobrança.
O contrato pode estabelecer que o vendedor deve quitar os débitos anteriores, mas essa cláusula não impede necessariamente que o município cobre os valores relacionados ao imóvel. Depois, poderá surgir uma discussão entre comprador e vendedor sobre o ressarcimento.
Construção irregular pode impedir novos negócios
Outra surpresa comum é descobrir que a casa construída não aparece corretamente na matrícula ou que houve ampliações sem aprovação municipal.
O comprador pode encontrar dificuldades para:
- Financiar o imóvel;
- Vender posteriormente;
- Atualizar a matrícula;
- Obter licenças municipais;
- Realizar novas reformas;
- Contratar determinados seguros;
- Resolver questões de inventário ou partilha.
A existência física de uma construção não significa que ela esteja regularizada. A área construída deve ser comparada com as informações da prefeitura e do Cartório de Registro de Imóveis.
E quando existe um defeito oculto?
Infiltrações encobertas, problemas graves na estrutura, falhas nas instalações e outros defeitos não aparentes podem ser considerados vícios ocultos quando já existiam no momento da compra e diminuem o valor do imóvel ou prejudicam seu uso.
Dependendo do caso, o comprador poderá buscar abatimento no preço, reparação ou até o desfazimento da negociação. Se ficar demonstrado que o vendedor conhecia o problema e o escondeu, a situação pode ser ainda mais séria.
Como existem prazos legais para reclamar, o comprador não deve adiar a procura por orientação profissional.
O vendedor sempre será responsável?
Não necessariamente. A responsabilidade depende de vários fatores:
- Natureza da dívida ou irregularidade;
- Data em que o problema surgiu;
- Informações apresentadas durante a negociação;
- Cláusulas do contrato;
- Conhecimento prévio das partes;
- Documentos e certidões disponíveis;
- Existência de omissão ou informação falsa.
Se o problema estava claramente informado e foi aceito pelo comprador, a análise será diferente daquela em que o vendedor ocultou a situação.
Também não é correto afirmar automaticamente que o corretor responde por toda irregularidade. Isso dependerá de sua participação, das informações que possuía e de eventual falha no dever profissional.
O que fazer depois da descoberta?
O comprador deve reunir o contrato, a matrícula, os comprovantes de pagamento, as mensagens trocadas, os anúncios e os documentos apresentados durante a negociação.
Antes de pagar uma cobrança antiga ou iniciar uma obra de regularização, é prudente entender a origem do problema e quem pode ser responsabilizado. Uma decisão precipitada pode dificultar uma cobrança posterior.
Problemas com dívidas, contratos ou defeitos ocultos devem ser analisados por um advogado especializado. Questões relacionadas ao valor, às condições comerciais e à situação física do imóvel também podem exigir avaliação técnica ou imobiliária.
A prevenção começa antes da assinatura
Muitos desses problemas poderiam ser identificados com uma verificação adequada antes do pagamento. Certidões atualizadas, análise da matrícula, consulta ao condomínio, vistoria e avaliação imobiliária reduzem consideravelmente os riscos.
A Revista CRED Imob oferece orientação inicial, serviços de corretagem e avaliação de imóveis, além da indicação de advogados especializados em Direito Imobiliário quando o caso exigir análise jurídica.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise dos documentos nem a orientação de um advogado.
Fontes:
Conteúdo pesquisado
e revisado por:
Felipe Mendes
Corretor de Imóveis
CRECI 26930f
