Uma pessoa apresenta as chaves, mostra o imóvel, negocia o preço e afirma ser a proprietária. Isso pode parecer suficiente, mas não é.
Para saber quem realmente possui o direito de vender, o comprador precisa consultar a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. É esse documento que revela quem aparece oficialmente como proprietário e quais restrições estão registradas sobre o bem.
Posse não é a mesma coisa que propriedade
Quem mora no imóvel, paga o IPTU ou possui um contrato particular não é necessariamente o proprietário registrado.
O vendedor pode ser apenas:
- Possuidor do imóvel;
- Comprador por contrato de gaveta;
- Herdeiro de um proprietário falecido;
- Ex-cônjuge do verdadeiro titular;
- Procurador do proprietário;
- Parente autorizado informalmente;
- Ocupante sem documentação definitiva.
Essas situações não significam automaticamente que existe fraude. Porém, mostram que a negociação pode depender de regularização ou da participação de outras pessoas.
A matrícula apresenta a situação oficial
A matrícula funciona como o histórico jurídico do imóvel. Nela podem constar informações como:
- Nome do proprietário registrado;
- Compra e venda anteriores;
- Hipoteca ou alienação fiduciária;
- Penhora e indisponibilidade;
- Usufruto;
- Inventário ou partilha;
- Construções averbadas;
- Promessas e outros atos registrados.
A certidão deve ser recente e emitida pelo cartório responsável pela região onde o imóvel está localizado. Uma cópia antiga pode não mostrar alterações ou restrições registradas posteriormente.
Quando existem vários proprietários
Se a matrícula apresentar mais de um proprietário, todos precisam participar da negociação ou estar legalmente representados.
Isso acontece com frequência em imóveis adquiridos por casais, recebidos por herança ou pertencentes a vários familiares. A concordância de apenas um dos proprietários não costuma ser suficiente para vender o imóvel inteiro.
Dependendo do regime de bens, a participação ou autorização do cônjuge também pode ser necessária, mesmo quando apenas um nome aparece como proprietário.
E quando o vendedor utiliza uma procuração?
O proprietário pode autorizar outra pessoa a representá-lo. Nesse caso, a procuração precisa ser analisada cuidadosamente.
É necessário verificar se o documento está válido, se concede poderes específicos para vender aquele imóvel e se permite receber valores. Também é importante confirmar sua autenticidade diretamente no cartório responsável.
Não se deve transferir dinheiro para o procurador ou para terceiros sem que essa possibilidade esteja claramente autorizada e conferida por um profissional.
Imóvel de pessoa falecida exige atenção
Quando o proprietário registrado faleceu, seus familiares não podem simplesmente dividir o preço e assinar um contrato informal.
Em regra, será necessário realizar o inventário e identificar os herdeiros com direito ao patrimônio. Dependendo da situação, a venda poderá exigir autorização judicial ou a conclusão da partilha.
Entregar um sinal a apenas um dos herdeiros pode gerar um conflito com os demais e não garantir a transferência do imóvel.
IPTU não comprova sozinho a propriedade
É comum o vendedor apresentar um carnê de IPTU ou uma conta de energia em seu nome. Esses documentos ajudam a identificar o imóvel e seu ocupante, mas não substituem a matrícula.
Recibos, contratos particulares e comprovantes de pagamento também podem ter importância, mas precisam ser analisados dentro do contexto da negociação.
Confirme antes de assinar ou pagar
O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade imobiliária é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, o nome que consta na matrícula é uma informação central para a segurança da compra.
Se o vendedor não aparece como proprietário, ele precisa demonstrar documentalmente por que possui o direito de negociar o bem. A explicação verbal não basta.
O corretor de imóveis pode ajudar a conferir as informações comerciais e organizar a documentação. Havendo inventário, procuração, disputa familiar, contrato de gaveta ou outra questão jurídica, é prudente solicitar a análise de um advogado especializado em Direito Imobiliário.
A Revista CRED Imob oferece orientação inicial, serviços de corretagem e avaliação de imóveis, além da indicação de profissionais especializados quando necessário.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual dos documentos nem a orientação de um advogado.
Fonte: Código Civil — artigo 1.245
Conteúdo pesquisado
e revisado por:
Felipe Mendes
Corretor de Imóveis
CRECI 26930f
