O contrato de gaveta ainda é utilizado em negociações de imóveis realizadas diretamente entre comprador e vendedor, sem escritura pública, registro no cartório ou comunicação à instituição financeira.
À primeira vista, parece uma alternativa rápida e econômica. O problema é que o comprador pode pagar pelo imóvel, receber as chaves e morar nele durante anos sem se tornar o proprietário oficialmente registrado.
O contrato não transfere a propriedade
O contrato particular pode demonstrar que existiu uma negociação e criar obrigações entre as partes. Entretanto, ele não substitui o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida mediante o registro do título. Enquanto isso não acontece, quem aparece na matrícula continua sendo considerado o proprietário legal.
Na prática, o comprador possui um documento particular, mas o imóvel permanece registrado no nome do vendedor.
Quais são os principais riscos?
Enquanto o imóvel continuar no nome do antigo proprietário, diferentes problemas podem surgir:
- O vendedor pode falecer e o imóvel entrar no inventário;
- Herdeiros podem questionar a negociação;
- Dívidas do proprietário podem atingir o bem;
- O imóvel pode sofrer penhora ou outra restrição judicial;
- O vendedor pode tentar negociar o bem novamente;
- O comprador pode ter dificuldades para vender ou financiar;
- A regularização pode exigir documentos que não estão mais disponíveis;
- Pendências tributárias e registrais podem aumentar com o tempo.
Mesmo que o comprador esteja pagando IPTU, condomínio e outras despesas, isso não significa automaticamente que ele seja o proprietário registral.
O risco aumenta nos imóveis financiados
Em alguns casos, a pessoa compra os direitos sobre um imóvel que ainda está financiado e continua pagando as prestações em nome do mutuário original.
Essa negociação exige cuidado redobrado. O financiamento continua vinculado à pessoa que assinou o contrato com o banco, e a transferência realizada sem a participação da instituição financeira pode contrariar as condições contratuais.
Se o titular falecer, deixar de colaborar ou assumir outras dívidas, o comprador poderá enfrentar dificuldades para transferir definitivamente o imóvel.
Também podem surgir problemas relacionados ao seguro habitacional, ao saldo devedor e à liberação dos documentos depois da quitação.
Reconhecer firma não resolve tudo
O reconhecimento das assinaturas em cartório ajuda a confirmar quem assinou o documento, mas não transfere a propriedade do imóvel.
Da mesma forma, guardar recibos, pagar impostos e possuir as chaves são elementos importantes para demonstrar a negociação e a posse, mas não substituem a escritura e o registro quando eles forem legalmente necessários.
O comprador somente passa a constar como proprietário depois da conclusão dos atos adequados e do registro na matrícula.
Regularizar cedo costuma ser mais simples
Quanto mais tempo passa, maior pode ser a dificuldade. As partes mudam de endereço, documentos são perdidos, surgem herdeiros e novas dívidas podem aparecer.
A solução depende das características de cada negócio. Em alguns casos, é possível formalizar a transferência diretamente. Em outros, pode ser necessária uma análise jurídica, negociação com herdeiros, participação do banco ou medida judicial.
Por isso, não existe uma solução única para todo contrato de gaveta.
Segurança deve vir antes da economia
Antes de comprar um imóvel por contrato particular, procure entender por que a transferência regular não está sendo realizada. Se existe algum impedimento, ele precisa ser identificado antes do pagamento.
O corretor de imóveis pode ajudar na análise comercial, na avaliação do bem e na organização da documentação. Quando já existe um contrato de gaveta ou uma dificuldade para regularizar a propriedade, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário pode ser indispensável.
A Revista CRED Imob oferece orientação inicial, serviços de corretagem e avaliação de imóveis, além da indicação de profissionais especializados para analisar situações que envolvam contratos e regularização.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise da documentação nem a orientação de um advogado.
Fonte: Código Civil — artigo 1.245
Conteúdo pesquisado
e revisado por:
Felipe Mendes
Corretor de Imóveis
CRECI 26930f
