Quem está comprando um imóvel normalmente se depara com três documentos importantes: o contrato de compra e venda, a escritura pública e o registro. Embora façam parte da mesma negociação, eles não possuem a mesma finalidade.
Confundir esses documentos pode levar o comprador a acreditar que já é proprietário quando, juridicamente, a transferência ainda não foi concluída.
Para que serve o contrato de compra e venda?
O contrato registra o acordo realizado entre comprador e vendedor. Nele podem ser estabelecidos preço, forma de pagamento, prazo para entrega do imóvel, responsabilidades das partes, multas e demais condições da negociação.
Esse documento é importante porque demonstra os compromissos assumidos. Entretanto, a simples assinatura de um contrato particular não significa, por si só, que a propriedade já foi transferida para o comprador.
Em alguns negócios, o contrato é apenas uma etapa anterior à escritura e ao registro. Em outros, especialmente nos financiamentos imobiliários, o instrumento elaborado pelo banco pode possuir força de escritura pública, conforme a legislação aplicável à operação.
Cada situação precisa ser analisada conforme o tipo de imóvel, o valor do negócio e a forma de pagamento.
O que é a escritura pública?
A escritura pública formaliza a manifestação de vontade do comprador e do vendedor perante um tabelião. Ela é normalmente elaborada em um Tabelionato de Notas depois da análise dos documentos necessários e do cumprimento das exigências relacionadas ao negócio.
Como regra geral, o Código Civil exige escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente, salvo quando a legislação permitir outra forma.
Existem exceções. Um exemplo comum é o contrato de financiamento habitacional que, em determinadas operações, pode substituir a escritura pública. Por isso, nem toda compra segue exatamente o mesmo formato documental.
Escritura é a mesma coisa que registro?
Não. A escritura formaliza o negócio, mas ainda precisa ser apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
O registro é o ato que insere oficialmente a transferência na matrícula. É depois dele que o comprador passa a constar como proprietário registrado do imóvel.
O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade imobiliária entre pessoas é transferida mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorrer, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante terceiros.
É daí que vem a conhecida expressão:
Quem não registra não é dono.
Onde cada documento é produzido?
| Documento | Finalidade principal | Onde é realizado |
|---|---|---|
| Contrato | Estabelecer as condições da negociação | Elaborado pelas partes, profissionais responsáveis ou instituição financeira |
| Escritura pública | Formalizar juridicamente a compra e venda | Tabelionato de Notas |
| Registro | Transferir oficialmente a propriedade na matrícula | Cartório de Registro de Imóveis |
O Tabelionato de Notas e o Cartório de Registro de Imóveis exercem funções diferentes. A escritura pode ser lavrada em um tabelionato, mas o registro deve ser realizado no cartório responsável pela localização do imóvel.
O contrato particular não possui valor?
Possui. O contrato pode comprovar obrigações assumidas, pagamentos realizados e condições negociadas. Dependendo das circunstâncias, também pode fundamentar pedidos de regularização ou medidas judiciais.
O problema está em acreditar que ele sempre produz o mesmo efeito do registro. Uma pessoa pode ter pago o imóvel,, recebido as chaves e morar nele por vários anos sem constar como proprietária na matrícula.
Essa situação aumenta os riscos de conflitos com herdeiros, credores ou terceiros, além de dificultar uma futura venda, financiamento ou regularização.
E quando o imóvel é financiado?
No financiamento imobiliário, o contrato assinado com a instituição financeira geralmente reúne as condições da compra e do crédito. Conforme o tipo de operação e a legislação aplicável, ele pode ter força de escritura pública.
Mesmo assim, o documento precisa ser levado ao Registro de Imóveis. Após o registro, a matrícula passa a identificar o comprador e também a garantia constituída em favor da instituição financeira, normalmente por alienação fiduciária.
Portanto, assinar o contrato no banco não encerra necessariamente todo o processo.
Uma negociação possui particularidades
Imóvel de herança, bem pertencente a pessoa casada, propriedade com usufruto, imóvel financiado, compra realizada por empresa e negociação por procuração são exemplos de situações que podem exigir documentos e cuidados específicos.
Por isso, contrato, escritura e registro não devem ser tratados como simples formalidades. Cada documento cumpre uma função na segurança da compra.
Em resumo: o contrato organiza o acordo, a escritura formaliza o negócio quando exigida e o registro transfere oficialmente a propriedade.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual de um profissional habilitado. Em caso de dúvida, fale com a equipe de redação da Revista CRED Imob. Estamos sempre à disposição para ajudar você a encontrar a orientação adequada.
Fontes
- Código Civil — Lei nº 10.406/2002
- Colégio Notarial do Brasil — diferenças entre escritura e registro
- Registro de Imóveis do Brasil — ONR
Conteúdo pesquisado
e revisado por:
Felipe Mendes
Corretor de Imóveis
CRECI 26930f
