Comprar um imóvel envolve muito mais do que visitar o local, negociar o preço e assinar um contrato. Antes de assumir qualquer compromisso, é fundamental conhecer a situação jurídica da propriedade. Um dos documentos mais importantes nessa análise é a matrícula do imóvel.
A matrícula funciona como o registro oficial da vida do imóvel. Ela é mantida pelo Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região onde a propriedade está localizada e reúne informações que ajudam a identificar tanto o bem quanto os direitos, alterações e possíveis restrições existentes sobre ele.
Quais informações aparecem na matrícula?
A matrícula pode apresentar dados como:
- Localização e descrição do imóvel;
- Área do terreno e da construção registrada;
- Nome do proprietário atual;
- Histórico de proprietários;
- Compras, vendas e doações anteriores;
- Averbações de construções ou demolições;
- Hipotecas e alienações fiduciárias;
- Penhoras, indisponibilidades e outras restrições;
- Usufruto, servidão e direito de uso;
- Compromissos de compra e venda registrados;
- Alterações relacionadas ao estado civil dos proprietários.
A existência de uma anotação não significa necessariamente que a compra seja impossível. Entretanto, ela precisa ser compreendida antes da negociação.
Quem está vendendo é realmente o proprietário?
Esse é um dos primeiros pontos revelados pela matrícula. A pessoa que se apresenta como vendedora deve corresponder ao proprietário registrado ou possuir poderes legalmente válidos para representá-lo.
Se o vendedor afirma ter comprado o imóvel, mas essa aquisição ainda não aparece no Registro de Imóveis, existe uma pendência que precisa ser esclarecida. Pelo Código Civil, a transferência da propriedade imobiliária entre pessoas ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o vendedor registrado continua sendo considerado proprietário perante terceiros.
Isso explica a conhecida expressão:
Quem não registra não é dono.
Um contrato particular pode demonstrar que houve uma negociação e gerar direitos entre as partes, mas não substitui automaticamente o registro necessário para a transferência da propriedade.
Construção e matrícula precisam corresponder
Também é importante comparar a situação física do imóvel com a descrição registrada.
Uma casa pode possuir ampliação, garagem, pavimento superior ou outras construções que nunca foram averbadas. Nesses casos, a área existente no local pode ser diferente daquela informada oficialmente na matrícula.
Essa divergência pode dificultar:
- A aprovação de um financiamento;
- A avaliação realizada pelo banco;
- A elaboração da escritura;
- A contratação de determinadas operações;
- Uma futura venda do imóvel.
Por isso, não basta verificar apenas o terreno. É necessário saber se a construção também está regularizada.
A matrícula pode mostrar dívidas e restrições?
Algumas restrições importantes ficam registradas na matrícula, como penhora, hipoteca, alienação fiduciária, indisponibilidade, usufruto e determinadas ações relacionadas ao imóvel.
Contudo, a matrícula não apresenta necessariamente todas as dívidas ou todos os riscos envolvidos na negociação. Débitos de IPTU, condomínio e possíveis problemas relacionados ao vendedor podem exigir documentos e certidões complementares.
A análise da compra, portanto, não deve se limitar à leitura isolada da matrícula.
Matrícula antiga merece atenção
Uma cópia guardada pelo proprietário pode estar desatualizada e não mostrar acontecimentos recentes. Para uma negociação, o mais seguro é trabalhar com uma certidão atualizada, emitida pelo cartório competente ou solicitada por meio do sistema oficial do Registro de Imóveis.
O Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis disponibiliza serviços como certidão digital, visualização de matrícula, pesquisa de bens e protocolo eletrônico.
Informação reduz riscos
A matrícula ajuda o comprador a compreender o que está adquirindo, quem possui a propriedade registrada e quais situações precisam ser esclarecidas antes da assinatura ou do pagamento.
Quando houver anotações difíceis de compreender, divergência de área, proprietário falecido, inventário, penhora, usufruto ou outra situação especial, a negociação deve receber análise profissional individualizada.
Comprar com segurança começa pela informação. Um preço atraente não compensa uma documentação problemática ignorada no início da negociação.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual de um profissional habilitado. Em caso de dúvida, fale com a equipe de redação da Revista CRED Imob. Estamos sempre à disposição para ajudar você a encontrar a orientação adequada.
Fontes
Conteúdo pesquisado
e revisado por:
Felipe Mendes
Corretor de Imóveis
CRECI 26930f
